スタッフブログ

おはようございます。

引っ越し間近なのに、

「ぜんぜん準備出来てないんですよー💦」

という話を聞くと、

「もったいない💦」と内心思ってしまいます。

引っ越し準備が大切なのは分かるけど、

結局いろいろと使いたいモノもあるし、

早々に箱詰めしてもなあ・・・というのは、

私も引っ越し経験者なのでよく分かります。

 

結局、いまいちよく分からないまま引っ越しの間際に、

一気に段ボールに詰め込んで出発・・・。

新居には段ボールの山が出来、

真っ青になった記憶がありますからね。

 

ですが、引っ越しは、

期限付きで真剣に今の家での暮らしを見直す絶好のチャンスです。

そうでもなければ、

なかなか真剣にモノの見直しなんて出来ないもので、

なんとなく日々を過ごしているうちに、

モノというものは老廃物のように、

どんどん家中に溜まっていってしまうものですからね。

 

ピカピカの新しい家に、

その老廃物を運び入れてしまうのもなんだか嫌ですよね?

 

では、具体的にどんな準備かについてですが、

ざっくり言えば

「今の家を、徹底的に片付ける」です。

 

「えーーー💦 どうせ引っ越すのに、

なんで今の家を片づけなくちゃいけないのーーー?」

と、思われたかもしれません。

 

「忙しいし、それどころじゃない。

とりあえず新しい家には収納をたっぷりつくる予定だから、

引っ越してから考えるよ・・・」

と、思われたかもしれません。

 

がっ!!

それは大きな損失です!!

 

さあ、ここで、

一つイメージワークをしてみましょう。

 

目を閉じて、想像してみてください・・・

 

今、身一つでいきなり新居に入居したとします。

持っているのは短時間でかろうじて持ち出した、

必要最小限のアイテムだけ・・・

 

あなたは、そこで、

今ある古い家に残したどんなモノに思いをはせるでしょうか?

「あれは必要だから、明日取りに行きたい!」

と思い出すモノは、なんですか?

 

モノのない中、あれこれ工夫をしながら、

スッキリシンプルな家の

空気感を味わっている自分を想像してみてください・・・

 

どんな気分で眠りについたでしょうか?

 

さあ、夜が明けました。

どんな気分でしょうか?

「ピンポーン」

 

ドアをあけたら、

突然の訪問者は引っ越し業者さんでした。

 

そして、その後ろには・・・

古い家のすべての荷物がそこに!!

 

あなたは今、どんな気持ちですか?

 

「まだ使えるから」

「高かったから」

「いつか誰かに売れるかもしれないから」

 

そんなモノへの執着とは無縁の、

あなたの心の底の感情を味わってみてください。

そしてその後、

目を開けて「今」持っているモノ達を見渡してみましょう。

 

きっと、今までと見え方が変わってくるはずです。

借入期間中ずっと金利が変わらない

全期間固定金利住宅ローンの代名詞的存在なのが、

住宅金融支援機構が取扱う『フラット35』ですが、

このフラット35は、ほぼ全ての銀行が窓口となっているため、

どの銀行でも申し込むことが出来ます。

 

とはいえ、窓口となる銀行によって

その貸出条件は全く異なるため、

どこで借りても全く同じというわけではありません。

それゆえ、もしあなたがフラット35を選びたいとお考えだとしても、

安易に知ってる銀行に行くのではなく、

貸出条件を比較し、最も有利な条件で借りることが出来る

銀行を見極めるようにしなければいけません。

ということで、今回は、

銀行によって違ってくるフラット35の貸出条件について

お伝えしていきたいと思います。

 

まず、フラット35では、

民間銀行が取扱う住宅ローンのように

保証料という費用が必要ないのですが、

その代わりに「融資手数料」という費用がかかってきます。

 

そして、この融資手数料が、

窓口となる銀行によって異なってきます。

 

しかしながら、この融資手数料が安く設定されている場合、

その分金利が高く設定されている場合が多いので、

単純に融資手数料が安いか高いかだけを見て判断するのではなく、

金利との兼ね合いも見ながら判断することが大切になってきます。

 

次に、窓口によって違いがあるのが、

貸出金利です。

なんせ、最安金利と最高金利では、

なんと0.55%も差がありますからね。

※フラット35を扱っている会津の金融機関の金利は
融資比率9割以下の場合、1.03%~1.33%です。

 

これだけ違えば、例えば2500万円を35年返済で借りて、

最後までベタで支払ったとしたら、

金利の差だけで280万円も違ってくるんですよ。

ビックリだと思いません?

 

ですから、窓口となる銀行によって

金利が違ってくるということも知っておく必要があるし、

先程の融資手数料を安くしたことで、

逆にこの金利が高くなる場合もあるので、

知らず知らずの間の無駄払いを防ぐためにも、

安易な選択をしてしまわないようにすることが大切なんですよね。

 

つなぎ融資の手数料と金利」も、

窓口となる銀行によって違ってくるのも、

フラット35では気を付けておきたいポイントですね。

 

フラット35という住宅ローンは、

家が完成し、その家の基準が、

住宅金融支援機構が定める基準に適合しているかどうかを

検査し確認してからじゃないと、

融資が実行されない住宅ローンです。

 

ですから、その間に必要となってくる資金を

窓口となる銀行が立替え融資してくれるようになります。

土地代や家の着工金、家の上棟金などですね。

これが「つなぎ融資」です。

 

そして、その融資に際して

手数料と金利が発生することになるというわけです。

 

手数料に関しては、

つなぎ融資を実行するごとに毎回必要になってくる銀行もあれば、

何回つなぎ融資を受けようと1回きりしか必要がない銀行もありますし、

金利に関しては、

フラット35と同じ金利が適用される銀行もあれば、

もっと高い金利が設定されている銀行もあります。

 

また、手数料や金利が、

つなぎ融資として実行される融資額から差し引かれる銀行もあれば、

つなぎ融資の融資額から差し引かれるのではなく、

最終のフラット35からこれらの費用が差し引かれて

融資が実行される銀行もあるので、

どのタイミングでそういった手数料や金利を支払う必要があるのか?

ということも、事前にしっかり理解しておくことも

大切なポイントとなってきます。

 

いかがですか?

これらが、銀行によって異なってくる条件というわけですね。

 

そして、フラット35という住宅ローンは、

建てる家によっても貸出条件が異なってくるという特徴も持っており、

✔️省エネルギー性に優れた住宅(認定低炭素住宅、一次エネルギー消費等級5)

✔️耐震性に優れた住宅(耐震等級3)

✔️バリアフリー性に優れた住宅(バリアフリー対策等級4以上)

✔️耐久性・可変性に優れた住宅(長期優良住宅)

のいずれかの条件を満たした住宅は、

当初10年間の金利が0.3%優遇されることになっています。

 

これだって、例えば2500万円を借入れた場合であれば、

70万円前後の金利差が出ることになるので、

絶対に見過ごせないポイントですよね。

 

現在は、性能に優れた住まいを建てることが

一般的になっている時代ですから、

この優遇も、ぜひとも使っていただければと思います。

 

以上のような内容をご理解いただいた上で、

住宅ローン選びを行なうことが、

家づくりでは非常に大切なポイントとなってきますし、

資金計画で最初に行なうべきことが、

実は、この住宅ローン選びなんですよね。

ここから始めないと正確な予算が把握出来ないですからね。

 

もし、あなたがこれから家づくりを考えていて、

住宅ローンはややこしいいし、

難しそうなので自分選ぶ自信がないな〜

とお考えであれば、

いつでもご相談いただければと思います。

 

あなたにとって理想的なローンのアドバイスまで、

理想的な住まいのアドバイスと同時にさせていただきますから!

前回に引き続き、建売住宅と注文住宅の違いについて、
今回は、「間取り」というテーマで2つの違いをお話していきたいと思います。

・建売住宅

建売住宅は家がすでに完成しているので、家の中を見学することができます。


その後で買うか買わないかをきめられるので、
買った後にイメージと違ったということは少ないです。


しかし、たくさんの要望をお持ちの方はなかなか
自分の要望にあった家を見つけることが難しいかもしれません。


また、出来上がった間取りに合わせて生活をしないといけないので、
少し不便に感じることがあるでしょう。


そのため、ある程度の条件さえ満たせば納得できるという方にはおすすめです。

 

・注文住宅

注文住宅はご家族の要望を聞いてから間取りを作り始めます。


いろいろと家の仕様を決めていけるので、
出来上がるまでの過程を存分に楽しむことができるでしょう。
ご家族の生活に合わせて間取りを作れるので、暮らしやすい家になります。

ですが、建売住宅と比較すると検討する時間多くかかります。
時間を掛けて家づくりを楽しみたいという方にはおすすめです。

建売住宅と注文住宅を選ぶ際は、
それぞれの良いポイントと悪いポイントを知ることは大切です。
どちらにするか迷っている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

今回でこのテーマは最後になります。
明日からはまた違うテーマで書いていきますのでお楽しみに。

建売住宅と注文住宅の違いって?

どっちも言葉は知っているけど、詳しいことはあまり知らない
という方も多いのではないでしょうか?

そこで今回は、
品質価格」というテーマで2つの違いをお話していきたいと思います。

 
・建売住宅

建売住宅はすでに出来上がっている建物を買います。
価格は注文住宅に比べて安価です。

その理由は、間取りや仕様の打合せが必要ないため、人件費を下げることができます。
また、使用する材料を同じにして、大量に発注するため材料費も抑えられます。

しかし、建売住宅はそれ以上に安くできる理由があります。
それは、工事の期間を短くして職人さんの手間を安くしています。

つい最近では住宅業界では秀光ビルドの欠陥住宅の問題などもあり、
品質の面でも注意が必要です。

出来上がった建物を見て買えることや、あまりこだわりがない方は
デザインやコーディネートで悩むことがないのでおすすめです。

 

・注文住宅

注文住宅は、文字通り自分たちの好みに建物を注文して建てます。
ご家族の生活に合わせて間取り考え、好みのテイストに仕上げられます。

また、職人さんとお施主様がコミュニケーションをとる機会があるので安心できます。
工事の進捗状況を確認しながら進められるという意味では、
品質もいいものが出来上がると言えます。

価格面で建売住宅と比較すると、
例えば建築家に設計を依頼すると高価になりますし、
設計力のある工務店ですと同等の価格で建てられる場合もあります。

注文住宅は自分たちに合わせてデザインやコーディネートをします。
ですので、設計から入居まで6ヶ月~1年の期間が必要になりますので、
その点は注意が必要です。

建売住宅と注文住宅を選ぶ際は、
それぞれの良いポイントと悪いポイントを知ることは大切です。

どちらにするか迷っている方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

今回から三回にわたって建売住宅と注文住宅の違いについて書いていきます。
建売住宅にするか注文住宅にするか迷っている方は一度読んでいただけると
自分が建売住宅がいいのか注文住宅がいいのか判断するのに参考にしていただければ
と思います。

・建売住宅

建売住宅は出来上がった建物と土地が一緒に販売されますので、土地探しといった面から見ると、住みたい土地と建物を同時に検討するということになります。


また、一般的に大きな土地を細かく区割りして、分譲地として販売されることが多いです。


なぜかというと、建売住宅は建売会社が土地を仕入れてから家を建てるからです。


建売会社は、広すぎて個人では買えないような土地でも細かく区割りをして販売することが出来るのが一つの特徴です。


また建売住宅は、土地と建物を一緒に購入しますので、すでに土地がある方や建替えの方は当てはまらないということになります。


・注文住宅

注文住宅を建てる際に、土地がまだ決まっていない方は、まず土地を見つけないといけません。


家を建てる土地を自分たちで不動産業者をたずねたり、もしくは工務店と協力して手に入れる必要があります。


そのため、土地について知識がなければ土地探しが難航してしまう上に、失敗してしまうこともあるかもしれません。


建売住宅と比べて建物が建っていない土地を見て判断しないといけないので、土地についての勉強は絶対に欠かせません。


実は、土地のプロである不動産業者は、建築のプロではないのです。


まずは、土地を探し始める前に、あなたの味方になってくれる建築パートナーを見つけることが土地探しの成功のポイントです。

ほとんどの方は『平屋=高い』というイメージをお持ちであるように、

平屋を建てるとなると、かなり広々とした土地が必要である

というイメージも、同時にお持ちなのではないでしょうか?

 

しかしながら、平屋を建てる場合でも、

本当は、そこまで広々とした土地は必要ではなく、

実際、55坪~60坪ぐらいの広さがあれば、

贅沢なぐらいゆったりとした居住空間と、

3~4台の駐車場スペースが楽々確保出来ます。

 

ですから、もしあなたが

どちらかと言えば、2階建てよりも平屋がいいな~

とお考であったとしても、

やたらと広い土地を探そうとせず、

それぐらいの広さを目安に探していただければと思います。

 

まず、土地を広く買ってしまった場合、

土地取得に要する費用が高くなってしまいます。

 

土地価格が安いエリアであり、

かつ資金的にゆとりがある方であれば、

それでも全然構いませんが、

(土地価格が安いエリアは、

逆に小さめの土地があまりないという現実もあります・・・)

 

土地価格が高いエリアとなると、

この出費増は、家の予算を減らさざるを得なくなったり、

今後の生活が苦しくなる要因になってしまいます。

また、土地を買った時に一度だけ請求が来る

不動産取得税だって、それに連動して高くなるし、

60坪を上回る部分の固定資産税は、

60坪を下回る部分の固定資産税の2倍になるため、

継続コストまでも高くなってしまうことになります。

 

土地が広くなれば、もちろん庭の工事費用も

それに連動して高くなってしまいます。

どんな庭にするのかで費用が大幅に違ってくるので、

具体的な費用については言及出来ないのですが、

庭の工事代は、あなたが考えているより、

遥かに工事費用が高いものなので、

この点もしっかり意識しておくことが大切です。

 

そして、なにより、

土地を広く買ってしまった場合に大変なのが、

庭の維持管理です。

 

せっかく家を建てるんだから、

広い庭をつくって心にゆとりを持たせたい・・

広い庭でバーベキューをしたり、

子供たちをゆったりと遊ばせてやりたい・・

家を建てるまでは、おそらくそう考えるでしょう。

 

しかし、家を建て現実の生活が始まったとなると、

日々の暮らしをしていくことだけで精一杯で、

そのような絵に描いたような理想の暮らしをしていくことは、

とても難しいものです。

じゃんじゃん生えてくる草は、煩わしさ以外のなんでもありません。

 

土地に無駄な余白をつくらないこと

 

このように、土地を無駄に広く買ってしまうと、

土地に無駄な余白がたくさん出来ることになってしまいます。

そして、先程ご説明させていただいたように、

無駄な税金と、余分な手間と労力ばかりが

かかってしまうことになります。

 

ですから、弊社では、

あなたにとってちょうどいい家が建てられるだけの

土地の広さは一体どれくらいなのか?を、

資金計画をした後、ご提案させていただくようにしていますし、

そして、土地が見つかった時には、

必要なだけの駐車スペースだけ確保した上で、

土地に無駄な余白が出来ないように、

敷地を一杯に使ってプランを考えるようにしています。

 

このようにして、家だけじゃなく土地や庭など、

家づくりにかかる全てのコストをカットしつつ、

めんどくさい庭の手入れの手間もカットするようにしているんですよね。

 

平屋の最大の問題点は、明るさとプライバシー

 

平屋を建てる場合、

広い土地が必要だと思い込んでいる最大の理由が、

そうしないと家が暗くなってしまったり、

プライバシーや防犯性が悪くなってしまうのではないか?

というイメージが、頭の中に存在するからではないでしょうか?

平屋は背が低い分、

周囲に2階建ての建物が建った場合、

モロに明るさの影響を受けてしまうような気がしますし、

実際、設計によっては想像通り薄暗くてどんよりした、

そしてジメジメした家になってしまうでしょう。

 

そして、そのような家ばかりが、

当たり前のように建てられているため、

そのリスクを避けるがために、

より広い土地を探さざるを得なくなってしまうんですよね。

 

土地を広くすれば、

光を遮るものから多少家を離すことが出来ますし、

そこに大きな窓を設置すれば、

家の中は明るくなったような気がするでしょう。

 

しかしながら、大きな窓を外周につければ、

そこは外から丸見えの家になってしまいます。

そして当たり前のようにカーテンを閉めっぱなしにしてしまい、

わざわざ光を遮断してしまいます。

また、窓を見ただけで、

間取りが周囲から丸分かりの家になってしまいます。

 

わざわざ、土地や庭に余分なコストをかけたのに、

これじゃあ、あまり・・いや全く意味がないですよね?

 

平屋だろうと2階建てだろうと、

また、日当たりが良さそうな土地だろうと悪そうな土地だろうと

“光”の採り入れ方次第で、

家の中は明るくもなるし、暗くもなります。

 

つまり、設計する側の知識、技量、想像力次第で、

大きく左右されるということですね。

 

ですから、たとえあなたが平屋を建てたいと考えていても、

明るさとプライバシーを確保するために、

無駄に広い土地を買おうとしないでください。

 

それは、あなたに、

ただただ無駄な出費をさせるだけです。

明るくてプライバシーに優れた家を設計することと、

土地の条件には、因果関係はありませんから。

キッチンと洗面脱衣室を、

わずか2~3歩で行き来出来るようにすれば、

一見、最短の家事動線が出来上がったように感じますが、

洗濯物を2階のベランダに干すようにプランしてしまうと、

干しに行く動線は、逆に最長のものになってしまうため、

“最短の家事動線”とは、真逆の仕上がりになってしまいます。

 

その上、水気を含んだ洗濯物は重いため、

一気にまとめて洗濯をまわすとなると、

1度に全ての洗濯物を2階まで持っていけなくなるので、

洗濯を干しに行くだけで、

階段を2往復もしなければいけなくなり、

たとえ、あなたがまだまだ若いといっても、

家事に育児に仕事までしているとなると、

なかなか大変な作業となります。

また、さすがに2階まで行くのはしんどいからと、

キッチン横か洗面所に勝手口を設置し、

そこから外に出て洗濯物を干すようにしても、

洗濯物を取り込む時に、

何度も外と中を往復しなくてはいけなくなり、

けっこう手間がかかるようになるので、

それはそれで微妙な動線だったりします。

 

という風に、家事動線1つをとってみても、

理想的なプランをつくるのは、

決して簡単なコトではありません。

そして、家づくりでは、

両立して実現することが難しいことがいくつも存在します。

 

開放的と居心地の良さ

 

家を建てるからには、清々しく過ごすため、

また開放的な家にするために、

家の中を明るくしたいと考えます。

そして、南や東に大きな窓をたくさんつくります。

 

ですが、周囲に向かって、

大きな窓をたくさんつくればつくるほど、

外からは、どんどん丸見えになっていってしまいます。

 

そして、その結果、

一切プライバシーが確保出来ていない、

非常に居心地の悪い家が出来上がってしまうことになります。

 

また、大きな窓をつくりつつも、

プライバシーをしっかり確保しようとすれば、

必然的にカーテンが閉めっぱなしの家になってしまいます。

 

そして、その結果、

風通しの悪い家になってしまうことになります。

 

さらに、このような窓の作り方をしてしまうと、

外から見ただけで、家の間取りが、

手に取るように分かってしまうことになります。

 

となると、決して防犯性が高い家だとも言えないですよね?

 

デザインとコスト

 

デザイン性が高い家は、コストも高いという

先入観が一般的にありますし、

それが理由で敬遠している人も数多くいらっしゃると思います。

 

そして、確かに、

コスト意識の低い建築家が設計した家は、

コストを度外視し、デザインばかりを追求しているため、

信じられないような価格の場合があります。

 

また、デザイン性が高い家は、

コストが高いだけじゃなく、

窓が少ないため家の中に光が入らず、

家の中が暗いんじゃないか?とか、

風通しが悪いんじゃないか?とか、

デザインを優先した結果、

間取りや動線が悪く住み心地が悪いんじゃないか?

という先入観も存在するでしょうし、

耐震や断熱といった性能面も劣るのではないか?

という先入観も存在すると思います。

そして、そんな家も現実的に存在することでしょう。

 

しかしながら、

デザイン性に優れた住まいの全てがそういうわけではなく、

むしろ、より暮らしやすい住まいであることが多いんですよね。

 

実は、デザイン性の高さは、

ただ単にデザインを追求した結果ではなく、

明るさや風通し、そしてプライバシーや防犯性の確保、

さらに動線の良さや快適性といった機能性を追求した結果、

自ずとそうなっていくものです。

 

ただ、先程ご紹介させていただいた機能性を全て実現した

本当に暮らしやすい住まいを手に入れようと思うと、

一般的な家では掛けないようなコストを

かけてやる必要があるのも確かですし、

そのために、家に生じる無駄を最大限にカットすることで、

無駄なコストをカットしていく必要があるのも事実です。

そうしないと、コストが高くなってしまいますからね。

 

ですが、機能性とデザイン性を兼ね備えた家を設計することが出来れば、

わざわざ日当たりが良い土地を買う必要もなくなれば、

(日当たりの良さと家の明るさは比例しませんからね)

家のデザインの悪さや住み心地の悪さをカバーするために、

過度に庭に装飾をする必要だってなくなります。

 

また、防犯性が高い家になれば、

塀だって必要なくなるので、

さらに庭の工事費用をカットすることが出来るようになります。

 

つまり、家のコストをアップさせることなく、

土地や庭のコストをカットすることが出来るようになるので、

逆に、一般的な家より低コストで、

家を建てることが出来るようになるというわけです。

 

そして、先程お話させていただいた

両立することが難しい“開放感と居心地の良さ”だって

バッチリ実現することが出来るし、

冒頭でお話させていただいた

最短かつ使い勝手が良い家事動線の実現も可能にします。

 

いかがでしたか?

 

このように、家づくりでは、

当たり前と信じていることが実は間違っていたり、

クサいものに蓋をしたい人たちの口によって、

屈折して事実が伝わってしまっていることが多々あります。

 

ですから、もしあなたが、

本当に住み心地の良い住環境とデザイン性を両立したいと願うなら

一度弊社へご相談いただければと思います。

 

高断熱・高気密を基本とした高性能住宅を

うたっている住宅会社の中には、

高性能住宅に住んだ場合と高性能住宅じゃない住宅に住んだ場合、

それから今のまま賃貸住宅に住み続けた場合の

3つの場合の総コスト(初期コストと継続コストを合算したコスト)

を比較したシュミレーションをしてくれる会社があります。

 

そして、そのシュミレーションには、

高性能住宅じゃない住宅は寿命が短く、

だいたい30年後には建替えをしなければいけないため、

30年後に再び1500万円ぐらいの建替えコストが組み込まれ、

逆に、高性能住宅を建てた場合は、

初期コストは、そうじゃない住宅に比べて大幅に掛かるものの、

家の寿命が長く、30年後も建替えコストがいらないため、

結果的には、圧倒的にお得であるという説明がなされます。

 

しかしながら、果たして、

高性能住宅の要件を兼ね備えていない住宅は建て替えを余儀なくされ、

逆に、高性能住宅ならば、

建て替えをする必要が本当にないのでしょうか?

 

結論から申し上げると、

いずれの住宅にせよ、建替えをすることはありません。

 

というのも、

確かに高性能住宅の要件を備えた住宅に比べると、

その要件を備えていない住宅は、

夏の暑さや不快感、そして冬の寒さや暖房の効果などに関して

劣ることは間違いないのですが、

かといって、そこで暮らせないほど不快か?というと、

そんなわけでもないし(それでも実家に比べたら遥かに快適ですからね)

そこでずっと暮らしていれば慣れてくるものですからね。

現在の建築技術や断熱材、窓の性能などあらゆるものの性能が3、4十年前の住宅、

さらには10年前の住宅と比べても技術も性能も高くなっています。

高性能住宅じゃない低性能住宅とはなりません。

 

また、劣化の度合いも、

高性能住宅かどうかだけじゃなく、

施工精度によっても変わってくることなので、

一概に『高性能住宅=長寿命』ということでもないわけですしね。

 

ですから、雨漏りとか結露がひどくて

家がボロボロになっている状態じゃなければ、

まずまず建て替えをすることはないと考えるのが妥当ではないでしょうか?

建て替えとなれば、めちゃくちゃお金がかかることですしね・・・

というよりは、どちらにも共通して言えること、

そして、いずれの住宅にせよ、

確実に予算計上しておいた方いいことは、

 

将来リフォームをする可能性が高い

 

ということではないでしょうか?

 

まず、ずっと住んでいれば色んなところが傷んできます。

床にせよ、壁にせよ、ドアにせよ、です。

また、キッチン、風呂、洗面、トイレといった設備品だって、

間違いなく劣化するものですし、

ずっと使っていれば、どこかしら不備が出てくるものです。

 

それに加えて、

年齢と共に好みだって変化していくものなので、

子供が巣立ち、自分たち夫婦だけの暮らしになれば、

それを節目に家の中や外装をリニューアルしたくなるかもしれません。

 

あるいは、孫が出来た時もいいきっかけですね。

清潔な家にしていた方が、

子供たちも孫を連れて遊びに来てくれやすいでしょうからね。

 

そして、おそらくリフォームする一番の理由はというと、

“間取りが使い勝手が悪くなったから”

ではないでしょうか?

 

歳をとれば、もしかしたら

腰や足が悪くなってしまうかもしれません。

となれば、とてもじゃないけど階段の上り下りは厳しくなります。

 

しかし、もし2階のベランダや、

空き部屋となった子供部屋が洗濯干場となっていたら・・・

1階に収納が少なく、逆に2階に収納がたくさんあり、

そこに衣類や生活必需品が片付けられていたら・・・

1階にLDK以外の部屋がなかったとしたら・・・

 

無理にでも、増築することで、

部屋や収納を増やさざるを得なくなってしまいますよね?

となると、先程の経年劣化や気分転換のための

リフォーム費用どころでは、

とてもじゃないけど済まなくなってしまいます。

 

500万円・・いや下手をしたら1000万円近く

リフォーム費用として掛かってしまうかもしれません・・・

 

ですから、家を建てる時には、

定期的なメンテナンス費用も資金計画に計上しておくことはもちろん、

将来、不要なリフォームをしなくていいように

間取りを考える必要があります。

 

つまり、間違いなく変化ていくライフスタイルに合わせて、

住み方も自由に変えられるように

間取りづくりをする必要があるというわけです。

 

老後資金は、夫婦2人で暮らしていくためには、

毎月25万円は必要だと言われています。

そして、それに加えて現在はそれほどいらない

医療費や介護費がかかってくるようになるでしょうし、

仕事をしていないわけなので、

趣味や旅行といった娯楽費だってかなり必要になってくるでしょう。

車だって、いらなくなるわけじゃないですしね。

 

となれば、年間で400万円ぐらいの費用が必要になり、

しかし、年金の給付は減る一方であり、

年間で200万円ぐらいしかもらえなくなるでしょうから、

もし85歳まで生きるとしたら、

200万円×20年=4000万円は老後資金として

持っていなければいけないということになります。

 

そう考えれば、

家づくりに必要以上にお金を使うことは、

決して賢明な選択ではありません。

たとえ、一生に一回の大きな買い物であり、

それが人生において、とてつもなく大きな夢だとしても・・です。

 

いかに、無駄な出費をせず、

家づくりにかかるコストを最小化し、

かつ、今も将来もずっと暮らしやすい家にし、

そして、将来必要になるリフォームコストも最小限に抑えられる

住まいを提案することが出来るのか?

 

これが、弊社が目指している住まいづくりなのですが、

豊かで幸せな人生を送ることが出来るようになるためにも、

ぜひ、この考え方を頭の隅に置いておいていただければと思います。

一昔前は、住宅ローンを借りる時

連帯保証人を必ずつけなければいけなかったのですが

近年は、ほとんどの住宅ローンが、

人による保証ではなく、

保証会社による機関保証を採用しているため

連帯保証人をつける必要がなくなりました

 

つまり、住宅ローンを借りるあなたが

保証会社に”保証料”という費用を支払えば、

連帯保証人を立てることなく住宅ローンを借りることが出来る

というのが現在の住宅ローンの仕組みなのですが、

果たして、あなたはこの保証料について

いくらか知識をお持ちでしょうか?

ではまず、

この機関保証というのもが一体どういうものなのか?

についてからお伝えさせていただきますね。

 

連帯保証とは、あなたが返済不能になった場合や、

返済能力があるにもかかわらず返済が滞るような場合、

あなたに代わって返済義務を負うことなのですが、

この連帯保証を人に代わって保証会社が行なうことを機関保証と呼びます。

ですから、もしあなたが返済不履行になった場合、

あなたに代わって残りの元本と利息をすべて精算してくれるのが、

保証会社の役割なのですが、

ここで勘違いしてはいけないのが、

もしあなたに返済能力がなくなったことで住宅ローンが払えなくなり、

この保証会社があなたに代わって全て精算してくれたとしても、

そのローンの残金が帳消しになるわけではないということです。

つまり、もしそんなことになってしまっても、

返済から解放されることはなく、

ただ単にあなたが返済していく先が、

銀行から保証会社に変更になるだけということなので、

ここをまずは押さえておいていただければと思います。

 

銀行によって、またその人によって金額が異なる

 

この保証料は、銀行によって設定されている金額がバラバラです。

また、同じ銀行でも、人によって金額が違ってきますし、

選ぶ住宅ローン商品によって、金額が違ってくることもあります。

 

例えば、信用度の高い会社に勤めており、

勤務年数も長く、収入も安定していれば、

この保証料が無料になることもあるし、

逆に、勤務年数が短かったり、収入にバラツキがある方などは、

通常より余分に保証料を請求されることもあります。

 

また、ここ最近では、

保証人も機関保証も必要としない住宅ローン商品も出てきているし、

住宅金融支援機構が取扱うフラット35も、

そもそも保証料が不要だったりするので、

こういったことも知っておくことが大切です。

 

借入期間が長いほど高くなり、借入金額が多いほど高くなる

 

これは、ごく当たり前のことですね。

借入期間が長いほど、返済が滞るリスクは高くなるし、

また借入金額が多くなるほど、

返済が滞るリスクが高くなるものですからね。

 

一括払いと金利上乗せによる分割払いが選択出来る

 

そして、必ず知っておいていただきたいのが、

保証料は、この2つの選択が出来るということです

 

では、これについては分かりやすく数字でご説明させていただきますね。

借入額:2500万円

返済年数:35年

住宅ローン金利:1.2%

保証料利率:0.2%

この数字で仮定して計算していってみますね。

 

まず、この場合、保証料を最初に一括で払おうとすれば、

667,500円という費用が住宅ローンから差し引かれることになります。

つまり、予算が667,500円少なくなってしまう・・ということですね。

 

他方、この保証料を住宅ローン金利に上乗せしようとすると、

先程の667,500円がいらなくなり、その結果予算は増えるものの、

住宅ローン金利が0.2%高くなってしまうので、

毎月の返済負担が2,401円高くなってしまいます。

となると、2,401円×420回=1,008,420円、

総支払額が高くなってしまうというわけですね。

 

ですから、一括払いと金利上乗せ分割払いのどっちが得なのか?

と言われると、もちろん一括払いということにはなります。

 

しかしながら、最初にあれだけ大きなお金がなくなってしまい、

予算がそれだけ減ってしまうのも、かなり痛いことです。

かといって、毎月の返済額が上がるのもキツいし、

利息を余分に支払うのも、なんとなく嫌〜な感じですよね?

では、果たしてどちらが良い選択なんでしょうか?

 

保証料は繰り上げ返済したら、その比率分返ってくる

 

まー、正直なところ一概には言えないのですが、

もし、自己資金に余裕があるのなら、

一括払いしておいた方が得なことは間違いないですね(笑)

 

ただし、保証料は、

繰上げ返済したら、その比率分お金を戻してもらえるので、

もしあなたが、大なり小なり繰上げ返済をしていき、

返済期間を圧縮していくつもりなのであれば、

最終的に余分に保証料を支払うこともなくなる可能性が高くなるので、

金利に上乗せしておいてもいいかもしれません。

 

とまあ、保証料に関しての基本的な知識は、

このぐらいのところでしょうか?

 

住宅ローンは、専門用語がたくさん出てくるし、

お金や数字の話はややこしそうなことだから、

自分自身であまり勉強せず、

ついつい専門家に任せてしまいがちになってしまうものです。

 

ですが、それはこれから先のことを真剣に考えると、

決してオススメ出来る行為ではありません。

ですから、今回ご説明させていただいたぐらいのことは、

最低限、頭に入れておくようにしていただければと思います。

プランは、敷地の形、広さ、接道状況といった

土地そのものが持つ特徴や、周辺環境や、

あなたがお持ちになる要望から出来上がり、

出来上がったプランと周辺環境から

家の外観が出来上がってくるものです。

例えば、

敷地の東と南の2方向が道路に接していて

日当たりが良くて最も人気がある東南角地に家を建てる場合、

この土地で最も暮らしやすくなるようにプランを考え、

そして環境を加味した上で、外観が出来上がっていくわけですが、

こういった土地は、よく考えて設計しないと、

逆にとても住みにくい家を創り出してしまいます。

まず

敷地の南が道路であるものの、

道路を挟んだ正面に隣のお家の玄関があったり、

また、その土地が分譲地の入口だったりすると、

奥に建っているお家の方たちが、

その南の道路を使って出入りすることになります。

さらに、道路が東にも接しているのですが、

この東の道路も、幼稚園や小学校が近くにあれば、

平日は、車や自転車や人がたくさん行き交います。

このような状況の土地だった場合、東南角地が持つ最大のメリットである

日当たりの良さを最大限に活かそうとした場合、

外から丸見えになってしまうというデメリットと

被ることになってしまいますし、

同時に、窓の位置や形を見ただけで、

間取りが一目瞭然で分かってしまうようになるため、

あまり防犯がいい家ではなくなってしまいます。

また、日当たりの良い南や東にベランダをつくってしまった場合、

洗濯物が近所の人だけじゃなく、

全く見知らぬ人たちからも丸見えになってしまうことになるため、

せっかくお洒落につくった外観も、

それだけで生活感が溢れることになり台無しになってしまいます。

ですから、東南角地のような誰もが欲しくなるような土地でも

近隣環境を考慮したプランを考えないと住んでみたら

常にカーテンを閉めて、近所の視線を気にしながら暮らすことになりかねません。

デメリットを全て防ぐことが出来るような工夫が必要になります。

もちろん、明るさと開放感を確保しながらです。

 

両立が難しい“開放感”と“プライバシーの確保”

 

明るくて開放的な家にしようと思うと、

日当たりが良さそうな土地を購入し、

さらに日当たりが良さそうな方向に、

大きな窓をたくさんつくってしまいます。

しかし、そのような設計にしてしまうと、

先程もご説明させていただいたように、

プライバシーが低くなる上、

間取りが丸わかりになってしまうため、

防犯性まで悪くなってしまいます。

そして、その上デザイン性まで悪くなってしまいます。

他方、プライバシーを重視しようとして、

ただ単に窓を小さくしたり、数を減らしたり、

また、防犯性を重視しようとして、

ただ単に、窓の位置や形を変えただけでも、

明るさや開放感を失ってしまうことになりますし、

小手先の工夫だけでは、決してデザイン性の高い家にはなりません。

 

答えは、窓1つ1つの意味を考えること

 

間取りプランのつくり方はもちろんのこと、

窓1つ1つにしっかり意味を持たせていることにあります。

つまり、全ての窓が、

その役割をしっかり果たしていることにあります。

もし、あなたが、

本当に住み心地が良くて、使い勝手が良くて、

動線がいい住まいを手に入れたいとお考えであれば、

一度、ご相談いただければと思います。

自営業の方が、民間銀行住宅ローンを借りようと思えば、

基本的に、過去3年分の確定申告書の提出を求められます。

つまり、自営業の方が家を建てようと思うと、

事業を始めて3年が経過していないといけないということになるので、

その期間が経過していない場合、

住宅ローンを借入することが難しかったりします

 

また、経営者会社役員の場合も、

収入だけじゃなく会社の決算状況も審査対象となるので、

赤字決算で処理していたりすると、

それがマイナス要因に働き、借入出来なかったりすることもあります

 

さらに、サラリーマンの場合でも、

歩合制や年収に偏りがあるとマイナス要因とみなされるため、

ただ年収が高いだけでも決して安心出来なかったりします

 

このように、民間銀行は、

審査において”信用力”を重視する傾向があるため、

住宅金融支援機構が取扱うフラット35に比べると、

どうしても審査が厳しいという現実があります。

ですから、住宅ローンを選ぶ際には、

金融機関が審査において何を重視するのか?

という傾向も理解した上で選ぶようにしなければいけません。

 

✔️フラット35の借入審査は”物件重視”

 

例えば、住宅金融支援機構が取扱うフラット35の借入審査には、

融資対象となる“物件の条件”

借入れる人の条件(信用力)”があるのですが、

フラット35では、民間銀行に比べると、

物件の条件については審査基準が厳しく設定されているものの

一方で、人の条件については年齢と年収以外に基本的な制限がなく

審査基準が比較的緩やか設定されています。

 

ですから、自営業の方でも、

事業を始めて3年が経過していなくても、

住宅ローンを借入することが出来たりしますし、

サラリーマンの方でも、

勤続年数が1年に満ちていなかったとしても、

住宅ローンを借入することが出来たりします。

また、必ずしも正社員じゃなくても

住宅ローンを借入することが出来たりするというのも、

フラット35が持つ大きな特徴の1つだったりします。

 

✔️民間銀行の住宅ローンは“信用力重視”

 

他方、民間銀行審査で重視することはフラット35とは真逆で、

民間銀行が独自に提供する住宅ローンの借入審査にも、

フラット35と同じように、物件の条件と人の条件がありますが、

先程もお伝えさせていただいたように、

民間銀行が審査で重視することは人の条件であり、

物件の条件については、建築基準法にさえ適合していれば、

ほぼクリア出来るようになっています。

 

そして、人の条件に関しての審査項目には、

年齢、正社員かどうかの勤務形態、勤続年数、年収などがあり、

また民間銀行が独自で提供する住宅ローンの金利の中には、

団体信用生命保険料も含まれていることから、

団体信用生命保険に加入出来るぐらいの健康状態も求められます。

 

借入出来る金額も異なる?

 

このように民間銀行とフラット35では、

審査に対するスタンスがそもそも大きく異なるわけですが、

それ以外にも、同じ年収でも、

借入出来る金額が全く違うという事実が存在します。

 

ざっくりとお伝えさせていただくと、

民間銀行は、税込年収の5〜6倍ぐらいが

借入出来る目安とされていますが、

フラット35では、税込年収の8〜9倍ぐらいの金額を

借入することが出来てしまいます。

 

つまり、フラット35は、

より多くの資金を銀行から借入することが出来てしまう

というわけですね。

 

例えば、民間銀行では年収300万円というのが、

住宅ローンを借りることが出来る基本的なボーダーラインであり、

年収300万円の方が借入出来る金額は1500万円から、

連帯保証人をつけたとして1800万円ぐらいが妥当なところですが、

フラット35では年収が200万円に満ちていなくても

住宅ローンを借りることが出来ますし、

年収200万円の場合でも、

最大1750万円ものローンを借りることが出来てしまいます。

 

受け入れ間口が広いのがフラット35?

 

以上を要約し、簡単にお伝えすると、

受け入れ間口が広いのが”フラット35”というわけですね。

他にローンがあっても返済比率さえクリアしていれば、

審査に大きな支障が出るわけでもないですしね。

 

しかしながら、

借入期間中ずっと金利が固定されるフラット35なので、

返済金額がずっと変わらない安心もあるわけですが、

借入限度額が民間銀行に比べて高ことから、

また民間銀行に比べて審査が緩いことから、

しっかり資金計画を行なっていなければ、

借り過ぎてしまったり無茶なローンを組んでしまいやすくなるのが

このフラット35の恐ろしいところでもあります

 

ですから、家づくりを行なう時には、

まずは、しっかりと資金計画を行なっていただければと思います。

ご自身の収入と性格をしっかり理解した上で、

そして将来に向けての出費増も想定した上で、

無理のない予算組みを行なうようにして下さいね。

住宅ローン選びは、家づくりにおいて

最も大切なことの中の1つです。

 

例えば、地方銀行が取扱う住宅ローン商品は、

一定期間固定タイプ』と『全期間固定タイプ

の1つに分かれるのですが、

このいずれを選ぶのかによって、

あなたの暮らしは大きく違ってくるかもしれませんし、

この2つの商品も、銀行ごとに貸出条件が異なっているので、

どの銀行で、どの商品を選ぶかによっても、

初期費用や支払い総額が全く違ってくることになります。

 

また、審査条件も銀行によって違ってくるものなので、

住宅ローンの申込先を間違えてしまえてしまい、

不運にも審査で落とされてしまった・・・

なんてことも、よくある話だったりします。

ですから、家づくりではまず資金計画を行ない、

そして資金計画においては、

ただ単に総予算と個別予算を具体的に割り出すだけじゃなく、

あなたにとって最もふさわしい住宅ローン選びまで

行なうようにしなければいけません。

 

そして、もしあなたが自分自身の個人情報に

少しでも不安があるならば、

選んだ住宅ローンの“事前審査”をすることで、

その不安を払拭することをオススメします。

事前審査とは何?

事前審査とは、本審査は時間がかかることから(約2週間かかります)

結果的に融資不可となった時に、

もう一度最初から金融機関を探す負担を解消するために出来た制度で、

早ければ1日で、遅くとも3日ほどで結果が分かる審査です。

そして、ほぼ全ての銀行が採用している制度であり、

一般的には、事前審査が通れば本審査も概ね通ると言われています。

事前審査”では何を審査するのか?

事前審査を申し込む時、

銀行は、あなたの個人情報を与信判断に利用するために

個人信用情報機関の利用に関する同意書”を求めるのですが、

これをもとにして、銀行は個人信用情報期間に照会し、

あなたの過去の延滞歴破産不渡等の情報や

現在利用している他のローンやクレジットカード等の取引情報を確認します。

ローンがあれば審査には通らないのか?

と、多くの方が考えてしまいがちですが、

実際のところは、必ずしもそうというわけではありません。

確かに、ローンの金額が多かったり、

ローンの本数が多かったりすると、

審査側の心証は決していいものではないんですけどね。

 

しかし、それだけで審査に通らないか?

というと、全ての銀行がそうというわけではなく、

遅れることなく、期日通りにしっかり支払っていれば、

全く問題なかったりしますし、

また、それらのローンを全額返済せずとも、

それらを残したまま住宅ローンを組むことだって出来たりもします。

もちろん、この場合は年収との兼ね合いも出てくるんですけどね。

たとえ小さい金額でも延滞には注意!

それよりも注意すべきは、

遅れることなく、また忘れることなく、

組んだローンをしっかり払い続けているかどうかです。

それがなにより大切なことです。

たとえ、1000円という小さな金額だったとしてもです。

 

現在は、誰もが携帯電話を必ず持っていると思いますが、

ほとんどの方が、この携帯電話の機種代金を、

2年間の分割払いで通話料とともに毎月支払っていることと思います。

 

そして、この携帯代金だって、

引き落としなら忘れないと思いますが、

振込みするようにしていることで、

うっかり支払いを忘れていたりしたら、

先程お伝えした個人信用情報期間に、

遅れあり”と記載されることになってしまいます。

 

自分がどんなローンを組んでいるのかを把握していますか?

 

結論を言うと、

現在では、ローンを持っていることはごく当たり前であり、

銀行側も、これだけで審査に落とすようなことはありません。

 

ですが、先程お伝えしたように、

遅れたり滞っていたりするのは、絶対によくないので

家が欲しいなと思ったら、

全ての支払いにおいて絶対に延滞がないようにしないといけませんし、

なにより、事前審査時において、

自分が現在どんなローンを組んでいるのかを、

銀行に対して正直に申告することが大切になってきます。

 

隠しても、個人信用情報機関に照会したら、

すべて明るみに出てくるわけですし、

そもそも自分がどんなローンを組んでいるのかさえ

理解していないとなると、

これほど心証値の悪いものはないですからね・・・

 

ということで、

決して、ローンがあるだけで住宅ローンに落ちるわけでもないし、

かといって、ローンがある場合、

どこの銀行でも審査が通るわけでもないので、

その点もしっかりご理解いただき、

住宅ローン選びには注意していただければと思います。

これから家を建てようとお考えの方にお役に立てれば幸いです。

2 / 2612345...1020...最後 »